福州房产律师：拆迁房屋买卖审判规则
随着城市化的发展，城市规模的扩大，城市拆迁的速度也在加快。于是拆迁安置房也就有了市场。但毕竟拆迁安置房和一般的商品房不同，且买卖大多不能一次性将一切手续办理完毕，其后续手续通常要出售方配合办理，这就为以后的纠纷产生留下隐患。因此如何购置拆迁安置房？怎样才可以有效的维护交易双方的利益，就成了一些人的关注问题。资深福州房产律师蔡思斌根据目前中国裁判文书网上已公开的相关法律文书作以下分析，以让房屋买卖当事人最大限度规避拆迁房屋买卖风险。
一、审查拆迁房屋本身
作为买卖合同的标的物，购房人最为担心的就是最终无法取得拆迁房屋这个问题。而在签订房屋买卖合同时，就应该对此问题予以重点审核。
1、拆迁房屋是否具有可交易性
根据相关法规及政策规定，拆迁安置房一般分为两大类：一类是因重大市政工程拆迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而拆迁，拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的与市场价比较而言较为中低价位的商品房。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。
所以在购买拆迁安置房屋前，一定要搞清楚该房屋的性质以及当地的相关政策，弄清楚该房屋是否可以自由上市交易。
2、拆迁房屋是否确定可以取得
（1）若拆迁房屋一直未被列入拆迁范围，可预见范围内无法取得房屋，合同约定的标的物并不存在，则合同不成立。
如：福州市晋安区人民法院（2013）晋民初字第2845号《林信俊与曾祥俤房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》
法院观点：根据相关法律规定，合同一般应具备当事人的名称及住所、标的、数量、质量、价款、履行期限、地点、方式等条款。该协议约定的合同标的及履行期限不明，协议的主要条款尚不具备，故该买卖合同尚未成立。被告所有的榕郊S字第022499号房产至2015年仍未列入拆迁范围。对此，双方均无异议。而合同签订时间为2008年9月3日。双方在签订《购买拆迁房协议》过程中，原告负有对合同标的审查义务而疏于审查，被告对合同标的是否列入2007年拆迁范围这一重要信息亦疏于审查，因此对合同不成立这一后果，双方均有过错，承担同等责任。
福州房产律师蔡思斌观点：建议购房人在购买拆迁房屋时，至少得在出卖人签订了房屋拆迁协议的情况下，否则就很容易发生此案的情况，房屋买卖合同签订了7年之久讼争房屋仍未列入拆迁范围。
（2）房屋拆迁协议签署后，拆迁房屋确实有必然取得的可能性，应要求对方及时履行合同义务。
如1：福州市晋安区人民法院（2014）晋民初字第1406号《吴孝震与林德趸房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》
法院观点：本案诉争房屋系拆迁房，拆迁权益人为原告，因此原告必然会获得诉争房屋的所有权，买卖合同仍然具备继续履行的条件。因此原告主张合同无效于法无据，本院不予支持，反诉原告主张合同继续履行可予支持。
如2：福州市台江区人民法院（2014）台民初字第2439号《陈成美与王秀华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》
法院观点：虽然被告王秀华在转让讼争屋时尚未取得福州市台江区义洲街道白马南路211号彬社新村X#楼X单元房的房屋权属证书，但讼争屋权属是明晰的，其有权对讼争屋进行处分。且根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
福州房产律师蔡思斌：目前拆迁房屋买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，特别是价格不断上涨，到交房时的价格可能相差近千元，拆迁户（即出卖人）认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房、要求涨价，或者主张合同无效，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。
二、审查售房者本身是否有权出售房屋
房屋“共有人”是拆迁房屋买卖风险的最大制造者。如果拆迁房屋的出卖人并不享有对该房屋的完整权属，会因此而引发纠纷。
1、部分法院认为即便出卖人对标的物没有所有权或者处分权，但拆迁房屋买卖合同仍然有效。
如：福州市中级人民法院（2014）榕民终字第3074号《钱晓丽与陈玉英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》
法院观点：本案双方当事人签订的《房屋买卖合同》，属于出卖人对标的物没有所有权或者处分权的买卖合同的合同。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同有效，但其并未彻底否定出卖人对标的物没有所有权或者处分权的买卖合同的效力。此类合同应属有效、无效还是效力待定，尚属模糊。此后，最高人民法院发布《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》对此进行明确。该司法解释第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此，无处分权人出卖他人财产，即便未获权利人之追认或无处分权人缔约后未能取得处分权，该买卖合同亦应当认定为有效，以此可以保护善意相对人的履行利益。故根据上述司法解释，本案讼争合同应当认定为有效，合同当事人双方应当依约履行。上诉人未能按照合同约定期限办理继承公证等相关手续，构成违约，应承担相应的违约责任，一审判决并无不当，予以维持。
福州房产律师蔡思斌：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》自2012年7月1日起施行，一般现行法院都采纳无权处分不影响合同效力的做法。
2、但也有法院认为，若拆迁房屋存在有多名共有人，事后未经共有人追人，或存有损害第三人利益的情形，法院可能会判定该拆迁房屋买卖合同无效。
如1：福州市仓山区人民法院（2013）仓民初字第3116号《刘燕与林治燊、林治国、福建泛联房产经纪有限公司、第三人陈水俤、林云、林淑英、林淑琴房屋买卖合同一审民事判决书》
法院观点：诉争合同标的房产系被告林治燊、林治国及第三人陈水俤、林云、林淑英共同共有，被告林治燊以其个人名义出卖房产，而事后未能获得第三人（共有权人）的追认，诉争合同未发生法律效力。原告要求确认诉争合同无效的诉请应予支持。原告以合同补充协议第一条第五款、第六款作为依据诉请要求被告林治燊、林治国赔偿原告经济损失50000元，本院认为，被告林治燊作为卖方及委托人未能提供充分证据证实签订合同时已告知产权情况并说明共有人授权情况，对合同无效负有主要过错。但合同无效，除合同中独立存在的有关解决争议方法的条款之外，其他条款均无法律效力，原告提出赔偿请求所依据的条款并非“独立存在的有关解决争议方法的条款”，且原告未能举证证实其存在实际经济损失，因此，该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。
福州房产律师蔡思斌：此判决系2014年6月26日作出，此时《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》已经生效并施行，但仓山法院仍秉持事后未获得共有权人的追认，拆迁房屋买卖合同未发生法律效力的观点。
如2：福州市台江区人民法院（2014）台民初字第1790号《陈礼明与邹训平房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》
法院观点：坐落于福州市台江区XX路XX号XX座XX单元房屋系原坐落于台江区XX巷XX弄XX号2-1-103和2-2-302公产房屋的拆迁安置房，根据2003年1月21日﹤﹤拆迁补偿安置协议书﹥﹥及讼争房屋的权利来源，该拆迁安置房应属翁瑞莲与被告邹训平共同共有，被告邹训平对该拆迁安置房不享有完整的处置权；因此，原告陈礼明与被告邹训平签订的房屋买卖﹤﹤协议书﹥﹥存有损害第三人利益的情形，该﹤﹤协议书﹥﹥无效，造成无效的主要过错在于被告方，被告邹训平应承担主要责任；故被告邹训平在返还原告购房款时应按中国人民银行确定的同期银行贷款利率向原告陈礼明支付利息。由于本案原被告间签订房屋买卖﹤﹤协议书﹥﹥属无效合同，原告在签订﹤﹤协议书﹥﹥时，未尽审查义务，也存在过错，也应承担相应的责任；因而本案原告的第3项诉请：要求判令被告赔偿原告损失人民币390942元，没有事实和法律依据，本院不予支持。
福州房产律师蔡思斌：台江法院回避了出卖人是否享有完整处分权的问题，借以存有损害第三人利益的情形而导致房屋买卖合同无效，出卖人应承担主要的过错责任。
3、若处分共有拆迁房屋的共有人占三分之二以上份额，则该处分行为有效，合同有效。
如：福州市中级人民法院（2014）榕民终字第1147号《陈美珍、陈美玉与陈德发、陈建成、陈建峰、陈美珠确认合同无效纠纷二审民事判决书》
法院观点：讼争的亚峰新区13#楼607单元及13#楼28附属间是陈德发与郑碧如的夫妻共同财产，因此，其中的一半属于被继承人郑碧如的遗产，被继承人郑碧如生前未立遗嘱，继承开始后，各继承人没有作出放弃继承的表示，应视为接受继承。被继承人郑碧如的遗产由其法定继承人继承取得，即由陈德发、陈建成、陈建峰、陈美玉、陈美珍、陈美珠按份继承取得，各继承六分之一份额。也就是说陈德发、陈建成、陈建峰、陈美玉、陈美珍、陈美珠因继承郑碧如的遗产各取得讼争房产十二分之一的份额。讼争房产由陈德发、陈建成、陈建峰、陈美玉、陈美珍、陈美珠六人按份共有，其中陈德发占有的份额为其原有的一半加上其继承所得的十二分之一共计拥有讼争房产十二分之七的份额，陈建成、陈建峰、陈美玉、陈美珍、陈美珠各占讼争房产的十二分之一的份额。按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权，处分共有的不动产的应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。被上诉人陈德发和陈建成就讼争房产订立《房地产买卖契约》、《房屋买卖协议》，虽然上诉人陈美珍、陈美玉不同意，但是上诉人陈建峰、陈美珠均表示认可，由于陈德发、陈建成、陈建峰、陈美珠占有的讼争房产的份额为十二分之十，已超过三分之二，符合法律规定，该处分讼争房产的行为有效，故讼争的《房地产买卖契约》、《房屋买卖协议》是合法有效的，上诉人主张《房地产买卖契约》、《房屋买卖协议》无效，理由不成立，本院不予支持。
福州房产律师蔡思斌：常常出现诸多继承人对出售共有拆迁房屋意见不一致的情况，若同意出售的继承人所占份额已超过三分之二，按照法律规定，该处分讼争房产的行为有效。
三、审查拆迁房屋买卖合同中的违约责任条款
在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对迟延交房、拒绝交房、合同无效、房屋费用的支付方式等都作出明确的约定。
1、合同中对违约责任有约定的，依照约定履行。但法院会依照具体情况对违约金予以调整。
如：福州市中级人民法院（2014）榕民终字第3074号《钱晓丽与陈玉英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》
法院观点：讼争房产系被告已故丈夫名下的拆迁安置房，在原、被告签订《房屋买卖合同》时尚未办理房屋所有权证书。只有在先取得讼争房第一道房屋所有权证（即登记到原产权人林长铨名下）后，才能变更登记到被告名下。而按照被告的声明，是通过继承公证的方式变更登记到被告名下，从而完成原、被告之间的交易。但因被告未能在签订房屋买卖合同后90日内办理继承公证等相关手续，构成违约，被告未能提供证据证明其具有可免责的事由，故被告应当退还原告的购房款10万元，并承担相应的违约责任。虽然合同约定的违约责任为20万元违约金及赔偿律师代理费用，但因原告未能证明其实际损失情况，且约定的违约金偏高，故原审法院结合本案实际情况，依法调整为10万元。
福州房产律师蔡思斌观点：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。故法院依法调整了本案的违约金金额。
2、对于合同中对违约责任未明确约定的情况下，一般会视双方过错程度予以赔偿。卖方除了要返还买方的购房款外，对购房款利息的请求各个法院意见不同。但对于买方经济损失的赔偿请求，一般难以得到支持。
（1）如福州市台江区人民法院（2014）台民初字第1790号《陈礼明与邹训平房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》，被告邹训平对该拆迁安置房不享有完整的处置权，是造成合同无效的主要过错方，但原告在签订买卖时，未尽审查义务，也存在过错，也应承担相应的责任，故判决被告邹训平在返还原告购房款时应按中国人民银行确定的同期银行贷款利率向原告陈礼明支付利息。
（2）如福州市仓山区人民法院（2013）仓民初字第3116号《刘燕与林治燊、林治国、福建泛联房产经纪有限公司、第三人陈水俤、林云、林淑英、林淑琴房屋买卖合同一审民事判决书》，被告林治燊作为卖方及委托人未能提供充分证据证实签订合同时已告知产权情况并说明共有人授权情况，对合同无效负有主要过错。但合同无效，除合同中独立存在的有关解决争议方法的条款之外，其他条款均无法律效力。原告提出赔偿请求所依据的条款并非“独立存在的有关解决争议方法的条款”，且原告未能举证证实其存在实际经济损失，因此，该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。
四、结语
实务中拆迁房屋买卖的数量依旧不在少数，纵观上述案例，福州房产律师蔡思斌提醒，对于拆迁房屋，原则上都是可以买卖的。但要注意以下几点：
1、确认该拆迁房屋允许上市交易，并尽量与已经签订了拆迁补偿补偿协议的卖方进行交易。这样能更大程度上保证卖方可以取得该拆迁房屋。
2、征得拆迁房屋共有人的同意。拆迁协议上的每个人都必须同意转让，必须签署同意转让的承诺书。
3、房屋交易款项支付的合理性。房屋价格必须明确，无论房价上涨或者是下跌，价格必须限制在一个确定价格。尾款必须预留，根据房屋标的大小确定。
4、房屋过户问题予以明晰。买卖双方必须积极配合办理产权过户问题，时间一定要确定。
5、合同必须明确违约责任。正因为拆迁房屋交易的特殊性，更需要对迟延交房、拒绝交房、合同无效等违约责任都作出明确的约定，以保护自身的权益。
福州房产律师蔡思斌
2016年8月21日